obsah článku
Mnoho z nás by chtělo svůj vysněný pozemek a na něm ještě vysněnější domeček. Při koupi stavebního pozemku ale můžeme narazit na všeliká úskalí. Ta mohou vyústit v to, že se nám stavba pěkně prodraží, nebo si dokonce domeček ani nepostavíme.
Zkoumání právního stavu pozemku je tak jedním z nejdůležitějších kroků, který byste při cestě k vytouženému bydlení měli absolvovat. Jeho cílem je, abyste nemuseli čelit nepříjemným překvapením či komplikacím během výstavby. V tomto článku se podíváme na klíčové právní aspekty, které byste měli zvážit.
1. Ověření vlastnického práva
Kontrola katastru nemovitostí
- Nahlédnutí do katastru: Ověřte, že osoba, která vám pozemek prodává, je skutečným vlastníkem. V České republice můžete nahlédnout do katastru nemovitostí online (www.cuzk.cz), nebo osobně na katastrálním úřadu.
- Aktuální list vlastnictví: Nahlédnutím do katastru zjistíte základní informace o pozemku. Pokud však chcete o pozemku zjistit více detailů, potřebujete list vlastnictví. Z něj zjistíte informace o vlastníkovi, případných zástavních právech, věcných břemenech a dalších právech třetích osob. Úplný výpis z listu vlastnictví už je placený. Opět si ho můžete pořídit online anebo osobně na katastrálním úřadu.
Ověření identity prodávajícího
- Právnická osoba: Pokud je prodávající právnickou osobou (např. společnost), ověřte, kdo za ni jedná. Takovou osobou může být např. jednatel nebo jiný statutární orgán, anebo zástupce tzv. na plnou moc. Plnou moc si vždy pořádně zkontrolujte, zajímejte se o to, kdo a k čemu ji udělil.
- Fyzická osoba: Pokud je prodávající fyzická osoba, ověřte její totožnost a případné rodinné vztahy, které by mohly mít vliv na převod vlastnického práva (např. společné jmění manželů, rozvod, dědictví).
2. Věcná břemena a zástavní práva
Věcná břemena
- Služebnosti a reálná břemena: Ověřte, zda na pozemku neváznou služebnosti nebo reálná břemena, které by omezovaly vaše právo pozemek užívat. Může se jednat například o práva průchodu nebo průjezdu, vedení inženýrských sítí, nebo právo pastvy.
- Údržba věcného břemene: Věcné břemeno může také zahrnovat povinnost údržby nebo nákladů spojených s daným právem.
Zástavní práva
- Hypotéky a úvěry: Zkontrolujte, zda pozemek není zatížen zástavním právem ve prospěch banky nebo jiné instituce kvůli hypotéce či úvěru. Pokud ano, zajistěte, že tyto závazky budou uhrazeny před převodem vlastnictví, nebo že budou odpovídajícím způsobem řešeny v kupní smlouvě. Spolu se zástavním právem bývají často zřizována i další práva, jako např. zákaz zcizení a zatížení.
3. Územní plán a stavební regulace
Územní plánování
- Územní plán: Ověřte, jaký je územní plán pro danou oblast. Informace o územním plánu získáte na příslušném obecním úřadu. Z územního plánu mj. vyčtete, zda je pozemek určen k výstavbě a jaké typy staveb jsou povoleny. I když se na pozemku dá stavět, neznamená to, že tam můžete postavit zrovna rodinný dům.
- Zastavitelnost pozemku: Ujistěte se, že pozemek není určen pro jiný účel (např. zemědělská půda, lesní pozemek, chráněné území).
Stavební regulace
- Regulační plány a omezení: Prověřte, zda na pozemku neplatí specifické regulační plány, které by mohly omezit vaše stavební záměry (např. výška budovy, vzdálenost od hranic pozemku, typ zastavěné plochy).
4. Legální přístup a příjezdové cesty
Přístupové cesty
- Legální přístup: Zkontrolujte, zda máte legální přístup na pozemek. Pokud přístup vede přes cizí pozemky, ověřte existenci odpovídajících smluvních ujednání nebo věcných břemen.
- Kvalita a údržba: Ujistěte se, že přístupová cesta je dostatečně kvalitní pro vaše potřeby a zjistěte, kdo je odpovědný za její údržbu. Důležitá je i šířka cesta, už jen kvůli průjezdu stavební techniky.
5. Smluvní a závazkové vztahy
Kupní smlouva
- Aby smlouva obsahovala všechny potřebné náležitosti a chránila vaše zájmy, doporučujeme při přípravě kupní smlouvy spolupracovat s advokátem specializujícím se na nemovitosti,
- Jasně definujte všechny podmínky, včetně termínů platby, převodu vlastnictví a řešení případných závad.
Řešení sporů
- Soudní spory a zatížení: Ověřte, zda pozemek není předmětem soudního sporu nebo jiného právního zatížení, které by mohlo ohrozit jeho užívání nebo vlastnictví.
6. Zasíťování pozemku
Zasíťování pozemku znamená, že na pozemku už jsou tzv. inženýrské sítě (např. voda, elektřina, kanalizace a plyn). Může se stát, že v rámci sítí nebudete řešit např. plyn, protože některé obce plynovod nemají.
Pokud zjistíte, že jste si vyhlédli nezasíťovaný pozemek, musíte počítat s vícenáklady na přivedení inženýrských sítí k pozemku. Jaký bude postup?
- Zjistěte, jaké možnosti připojení na inženýrské sítě máte, a kolik to případně bude stát. Jak to bude náročné, se odvíjí od „modernosti“ obce. Některé obce mají v dnešní době i digitální technickou mapu, kde jsou všechny informace uvedené pohromadě. Můžete se informovat na stavebním úřadě, případně oslovit provozovatele infrastruktury.
- Nechte si nakreslit projektovou dokumentaci. Projektová dokumentace je nezbytnou součástí povolení přípojky.
- Zažádejte o povolení přípojky. Musíte podat žádost o povolení stavebního záměru. K tomu potřebujete právě projektovou dokumentaci. Může se ale také stát, že povolení potřebovat nebudete. A to pokud bude vaše přípojka v maximální délce 25 m od vedení stávající distribuční soustavy. Pak je pravděpodobné, že povolení nepotřebujete.
- Pokud vám úřad přípojku schválil, můžete se dát do samotných výkopových prací. Vybudování přípojky zahrnuje především kopání a položení přípojek v souladu s technickými parametry.
- Na závěr už je jen potřeba podepsat smlouvu s distributorem. Poslední fází je napojení přípojky na inženýrskou síť a samotný podpis smlouvy.
Třešnička na závěr: V případě plynu a elektřiny je rozdíl mezi distributorem a dodavatelem. Distributor je vlastníkem infrastruktury a obracíte se na něj ohledně připojení na inženýrské sítě (kontroluje kapacitu a určuje podmínky), dodavatel vám energii prodává.
***
Při koupi stavebního pozemku je pečlivé zkoumání jeho právního stavu nezbytné. Důkladným ověřením vlastnického práva, věcných břemen, zástavních práv, územních plánů, přístupových cest a smluvních vztahů se vyhnete potenciálním problémům, které by mohly zkomplikovat vaši výstavbu nebo užívání pozemku. Buďte při své špionáži pečliví, aby váš nákup proběhl hladce a bez nepříjemných překvapení.
Adéla Hepová
