Jak a proč rozdělit bytový dům na jednotky?

Bytové spoluvlastnictví. Pro jednoho jasný pojem, pro druhého velká neznámá. V tomto článku si na příkladech ukážeme, jak takové spoluvlastnictví nemovitosti s byty může v praxi vypadat. Vysvětlíme si, jaký je rozdíl mezi klasickým spoluvlastnictvím nemovitosti a vlastnictvím jednotky spolu s podílem na společných částech nemovitosti. A taky zjistíte, kdy se obejdete bez založení SVJ, a kdy se mu naopak nevyhnete.

Spoluvlastnictví nemovitosti aneb Můj byt není vlastně jen můj

Představme si dvoupatrový dům se 4 byty a zahradou. Celou tuto nemovitost vlastní Karel. Ten by ovšem chtěl 3 z těchto bytů prodat. Otázka zní, jak to pro něj udělat co nejvýhodněji. První možností je prodat podíly na nemovitosti. Každému pěkně ¼ a ¼ by si nechal pro sebe. To ale přináší řadu nevýhod. Hlavní nevýhodou je, že byt, který by Karel užíval, není jen jeho. Podle práva mu totiž patří jen tzv. ideální podíl na nemovitosti. To znamená, že pokud by se Karel rozhodl rekonstruovat byt, který užívá, investoval by do nemovitosti jako celku a ne jen do „svého“ bytu. Zvyšoval by tak hodnotu majetku všech spoluvlastníků.

Užívání jednotlivých bytů se sice dá ošetřit v dohodě spoluvlastníků, ale ani dohoda spoluvlastníků z vás vlastníka „vašeho“ bytu neudělá.

Další nevýhodou může být solidární odpovědnost za dluhy související se správou společných prostor. Pokud by tak jeden ze spoluvlastníků nezaplatil svou část dluhu, může ji věřitel vymáhat po jakémkoli ze spoluvlastníků.

Představme si situaci, kdy se všichni spoluvlastníci dohodli, že společné prostory nechají vymalovat od místního malíře Jardy za 20.000 Kč. Každý má za jeho práci podle domluvy zaplatit 5.000 Kč. Karel a 2 spoluvlastníci dohodu splní a svou část dluhu zaplatí. Poslední ze spoluvlastníků se na ně však vykašle a nic nezaplatí. Rozhořčený Jarda tak může dluh požadovat po jakémkoli ze spoluvlastníků, tedy i po Karlovi. Ten musí požadovanou částku zaplatit. Až potom může tento nárok požadovat po čtvrtém spoluvlastníku.

Tomu se dá předejít rozdělením domu na jednotky a vytvořením bytového spoluvlastnictví.

Rozdělení nemovitosti na jednotky

Vraťme se na začátek. Karel má nemovitost se 4 byty a doposud žádného dalšího spoluvlastníka. Může tak nechat rozdělit dům na jednotky. K tomu potřebuje tzv. prohlášení vlastníka. Tímto totiž rozdělí své právo k domu a pozemku, na kterém stojí, na tzv. jednotky. Tím by se mohl vyhnout té tzv. solidární odpovědnosti popsané výše. Každý ze spoluvlastníků by tak musel Jardovi zaplatit dluh ve výši velikosti svého podílu na společných částech nemovitosti.

Pokud by byly všechny byty stejně velké, byla by velikost Karlova spoluvlastnického podílu 1/4. Stejně velký podíl by měl i na společných částech nemovitosti. Těmi mohou být schody, chodba, rozvody, nebo třeba zahrada. Abyste mohli rozdělit dům na jednotky, musí v něm být alespoň 2 jednotky. Toto Karlův dům splňuje. Pro úplnost, jednotkou nemusí být vždy jen byt. Může to být např. i ateliér, garáž nebo jiný nebytový prostor.

Obsah prohlášení vlastníka

Prohlášení vlastníka je poměrně rozsáhlý dokument. Při jeho sepsání by Karel neměl zapomenout na následující body.

  • Identifikaci smluvních stran
    • Jméno a příjmení, datum narození, bydliště, případně číslo OP či jiného dokumentu identifikující danou osobu.
  • Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území
    • Parcelní číslo pozemku, číslo popisné domu, obec, katastrální úřad, katastrální území
  • Údaje o jednotce
    • Označení domu, číslo jednotky, umístění a účel užívání jednotky, velikost podílu na společných částech nemovité věci.
  • Údaje o společných částech nemovité věci
    • Určení a popis společných částí, určení, zda jsou některé společné části určeny k výlučnému užívání určité jednotky, nebude-li některý prostor vymezen, platí, že se bude jednat o společnou věc.
  • Velikost podílů na společných částech
  • Věcná a jiná práva
    • Zejména zástavní právo, věcná břemena jako je například služebnost cesty.
  • Jaké závady přecházejí na všechny nebo některé vlastníky jednotek
    • Nájemní práva (např. pronájem fasády)
  • Přílohy
    • Půdorysy všech podlaží nebo jejich schémata, údaje o podlahových plochách bytů.

Nyní má Karel rozdělen dům na jednotky a je vlastníkem jedné z nich. Není ovšem pouze vlastníkem jeho jednotky, ale také spoluvlastníkem celé nemovitosti. Karel tak má ideální podíl na společných částech nemovitosti. Nyní je problém se solidárními závazky zažehnán, každý z vlastníků ručí pouze podle velikosti svého podílu na společných částech nemovitosti.

Správa domu a společenství vlastníků jednotek

Nyní si představme Janu. Ta vlastní třípatrový dům se 6 byty a se zahradou. Dům by chtěla stejně jako Karel rozdělit na jednotky. Potýká se však s dalším problémem, podle zákona musí založit společenství vlastníků jednotek, zkráceně SVJ. Tento pojem většina z nás zná. SVJ je fiktivní osoba, která je odpovědná za správu domu. Pokud je v domě 5 a více bytů, založit ho musíte. Zakládá se schválením stanov. Ty musí povinně obsahovat:

  • název a označení domu,
  • sídlo,
  • členská práva a povinnosti,
  • určení orgánů – jejich působnost, počet členů, funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení a určení prvních členů,
  • pravidla pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí.

Mimo to je vhodné upravit ještě usnášeníschopnost, počet hlasů pro přijetí rozhodnutí a co dalšího, kromě zákonných náležitostí spadá pod jejich působnost.

Jana tedy SVJ založit musí. V případě Karla jsou však v domě pouze 4 byty. Karel a jeho sousedé tak tuto povinnost nemají. Jako osobu odpovědnou za správu domu si tak zvolí správce, který má buď nadpoloviční podíl na společných částech, nebo byl zvolen dohodou spoluvlastníků. Protože všichni sousedé mají stejný podíl ¼, musí se spoluvlastníci na osobě správce dohodnout.

Shrnutí

Pojďme si to shrnout:

  1. Spoluvlastnictví nemovitosti bez vymezení jednotek má řadu nevýhod. Váš byt vám ve skutečnosti nepatří. Máte „jen“ ideální podíl na nemovitosti.
  2. Pokud chcete rozdělit dům na jednotky, musí v něm být alespoň 2 jednotky.
  3. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) musíte založit, pokud je v domě nejméně 5 jednotek.

Pokud jste se ocitli v podobné situaci a chcete s prohlášením vlastníka, či s čímkoli jiným ohledně bytového spoluvlastnictví pomoci, neváhejte se na nás obrátit.

Lukáš Janeček
Nikola Lejsek Tesařová

Napište nám na email ivana@smluvino.cz nebo zavolejte na +420 774 454 924. Domluvíme si úvodní telefonickou konzultaci. Abyste nám mohli lépe vysvětlit vaši konkrétní situaci. Tuto první konzultaci v délce do 20 minut neúčtujeme.

Čerstvé právní tipy v e-mailu. Jednou nebo dvakrát měsíčně.