Je libo „stavbičku“? Aneb drobné a jednoduché stavby podle nového stavebního zákona.

Stavební zákon, který z převážné části vejde v účinnost dne 1. 1. 2024 s pojmem „stavbička“ samozřejmě neoperuje. Pro účely tohoto článku se nám ale bude hodit. Češi a samozřejmě i Moravané (na ty se nesmí zapomínat 😊) jsou národem kutilů, zahrádkářů, chatařů a víkendových rekreantů. Proto v následujícím textu budeme rozvíjet staronové možnosti, jak si tzv. stavbičku pořídit.

Co jsou stavby a jak je dělíme?

Co máme vlastně tou stavbičkou na mysli? V § 5 odst. 1 stavebního zákona se dočteme, že: „Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.“

Dále se pak podle zákona stavby dělí do 4 kategorií:

  • drobné
  • jednoduché
  • vyhrazené
  • ostatní.

Z pohledu našich „chatařských a kutilských zájmů“ jsou atraktivní stavby tzv. drobné a jednoduché (proto označení stavbičky).

„Stavbičky“ aneb Drobné a jednoduché stavby

Stavbičky jsou výjimečné hlavně tím, že je většinou můžete realizovat svépomoci. Úplně bez dozoru, tedy toho stavebního, se ale neobejdete. Stavební dozorem pak může být jen odborník – fyzická osoba, která splňuje specifické nároky zákona na vzdělání. Pokud sami disponujete tímto vzděláním, tak gratuluji. Jestliže patříte mezi ty méně šťastné a musíte s někým spolupracovat, nezapomeňte si tuto spolupráci smluvně ošetřit. Pořádek dělá přátele a taková smlouva vás může dopředu ochránit před lecjakou nepříjemností. Ve smluvinu vám takovou smlouvu rádi ušijeme na míru.

Přesné vymezení drobných a jednoduchých staveb, které lze provádět svépomocí, pak najdeme v příloze č. 1 a č. 2 stavebního zákona. Jejich výčet by nám zabral více než dvě strany. Proto uvádíme jen pár příkladů.

Jistě nás všechny těší, že díky novému stavebnímu zákonu dojde k rozšíření okruhu drobných staveb. Mezi drobné stavby řadíme např. pergoly, kůlny, skleníky, ploty, ale i mobilní domy. U drobných staveb existuje ještě jeden bonus: Pro jejich stavbu nepotřebujete stavební povolení.

V případě jednouchých staveb se pak jedná zejména o menší domky a chaty, které můžete užít jak k rekreaci, tak k bydlení nebo menší garáže. U jednoduchých staveb je pak situace mírně složitější – k jejich stavbě je třeba povolení. Ovšem jedná se zpravidla o povolení vydané v tzv. zrychleném řízení.

Počítejte však s tím, že z každého pravidla můžou existovat výjimky a výše uvedené příklady jsou zjednodušené. Proto si ověřte, zda

  • záměr, který chcete realizovat, do příslušné kategorie spadá a
  • není potřeba splnit ještě nějaké další podmínky.

I s tím vám samozřejmě umíme pomoct.

Chci stavbičku, ale nemám pozemek

Bez pozemku to nejde. To je jasné. Nemusíte ho ale hned kupovat. Pořízení pozemku totiž může být velmi nákladné, nemluvě o dani z nemovitosti, která se má navíc od nového roku navyšovat. Jaká je ale alternativa ke koupi? Obce ale i soukromé osoby častokrát nabízí možnost pronájmu pozemku. Svízel však může být v tom, že si vlastník pozemku nebude z různých důvodů přát, abyste na jeho pozemku stavěli nějakou složitější stavbu. Důvody obav vlastníka můžou být samozřejmě různé: Například, že by se nová stavba mohla stát součástí onoho pozemku a pro vlastníka pozemku by se pak zvýšila díky zhodnocení pozemku daňová zátěž. I tento problém však umíme ve smluvinu vyřešit. Jaké jsou alternativy?

  1. Stavby jako movité věci. Nejjednodušší stavby, které se dají bez větších obtíží přenést z místa na místo, jsou považovány za věci movité, a proto se nestávají součástí pozemku. Můžeme tedy připravit rozbor, kterým vlastníka uklidníme a zároveň jeho obavy rozptýlíme precizní smlouvou.
  2. Dočasná stavba. Další možností je pak tzv. dočasná stavba dle občanského zákoníku. V tomto případě se jedná již o věc nemovitou, která je pevně spojená s pozemkem. Ale součástí pozemku se nestává. Toto vše je možné upravit ve smlouvě s pronajímatelem a nesmíme zapomenout ani na katastr nemovitostí.
  3. Právo stavby. Neméně zajímavou eventualitou je pak zřízení práva stavby. I když postavíte standardní rodinný dům, tak tento se nestane součástí pozemku. Právo stavby lze sjednat až na dobu 99 let. Po zániku práva stavby se dům stane součástí pozemku. I zde platí, že toto právo musíte zavkladovat do katastru nemovitostí.

Nesmíme však zapomínat ani na vášnivé pěstitele. Co když si přejete obhospodařit pole, louky lán? Vystačíte si s přenosnou buňkou na nářadí, takže varianta 1. I tak tady ale může být háček. Totiž dle slov zákona – rostlinstvo na pozemku vzešlé se stává součástí pozemku. V praxi to znamená, že vaše výpěstky se ze zákona stávají součástí pozemku, který patří někomu jinému. Ten by pak na ně mohl v krajním případě i uplatňovat nárok. Je samozřejmě diskutabilní, zda má vlastník na plody vaší práce bez náhrady nárok, ale nač se zbytečně s někým přít. Případným nepříjemnostem se dá elegantně předejít volbou vhodného smluvního typu.

A jak je to v CHKO?

K umístění stavby do CHKO musíte splnit extra povinnosti navíc. Každá chráněná krajinná oblast, nebo-li CHKO, může také mít své specifické požadavky. Tyto požadavky a povinnosti mohou vyplývat například ze specifického krajinného rázu konkrétního CHKO. A krajinný ráz a jeho ochrana je vlastně i to oč tu běží.

Ačkoliv pro stavbu drobné stavby není třeba stavebního povolení, je nutné brát v potaz zvláštní úpravu, která se týká CHKO. Měli byste si tedy opatřit souhlas kompetentního úřadu. A to i když nepotřebujete stavební povolení. Krom toho, že díky kontrole ze strany orgánů veřejné moci je dbáno na to, aby byla zachována krása přírody pro nás všechny, tak se vyhnete sankci. Za neopatření si souhlasu a narušení krajinného rázu totiž hrozí pokuta.

V CHKO navíc nebude možné jít cestou zrychleného řízení. Pro vydání stavebního povolení je totiž nezbytné, aby si stavební úřad vyžádal závazné stanovisko příslušného úřadu. Avšak i tato úloha má své řešení, se kterým rádi pomůžeme. A celým procesem vás provedeme.

Tento proces začne tím, že nám nejprve sdělíte, co si přejete a my následně zanalyzujeme, jaké všechny dokumenty budou pro stavební povolení nezbytné. Posléze za vás podáme samotnou žádost včetně příloh. Pokud by úřad nesouhlasil (ano i to se může stát, že úřad má vlastní osobitý právní názor), vše za vás s úřadem vykomunikujeme. Kdyby i přesto byl někde zádrhel, podáme proti rozhodnutí stavebního úřadu opravný prostředek a popereme se za vás v odvolacím řízení. V případě CHKO pak ještě před samotným podáním žádosti o stavební povolení kontaktujeme příslušný orgán ochrany přírody a krajiny. Vykomunikujeme s ním, jaké jsou možnosti udělení jejich souhlasu. Také vyjednáme druh stavby, který je na onom konkrétním místě v souladu s krajinným rázem přípustný.

Máte jiný problém se svou „stavbičkou“ anebo i pořádnou stavbou? Ozvěte se, rádi vám pomůžeme najít jeho řešení.

Adéla Hepová

Napište nám na email ivana@smluvino.cz nebo zavolejte na +420 774 454 924. Domluvíme si úvodní telefonickou konzultaci. Abyste nám mohli lépe vysvětlit vaši konkrétní situaci. Tuto první konzultaci v délce do 20 minut neúčtujeme.

Čerstvé právní tipy v e-mailu. Jednou nebo dvakrát měsíčně.