Když ti černá stavba pije krev

Pokud jste fanoušky seriálu Big Bang Theory, tak si možná vybavíte scénu, kdy Sheldon s Amy navštívili Howarda a Bernadette a zapovídali se na zahradě. V tu chvíli nastoupí na scénu otravný soused se svou načerno postavenou terasou, která přesahuje nad sousední zahradu. Celou situaci pak vyřeší Sheldon, který černou stavbu nahlásí a soused musí terasu odstranit.

Jak být jako Sheldon? Jak si poradit s černostavebníkem? A jaké výsledky můžeme v našem českém rybníčku očekávat? Tyto a další otázky se pokusíme zodpovědět v tomto článku.

Co je to ta černá stavba?

Černými stavbami jsou všechny stavby, které byly postaveny bez řádného povolení:

  1. není k nim žádné rozhodnutí, nebo
  2. nejsou zakresleny v katastrální mapě, nebo
  3. jsou zakresleny špatně.

Černou stavbou tek není jenom samostatně postavený dům, ale je to vše, o co ten dům zvětšíte a významně inovujete, aniž byste k tomu měli povolení. Pokud chcete černostavebníka odhalit, můžete se podívat do katastru nemovitostí na ortomapu. Takto jednoduše porovnáte letecké snímky a klasickou katastrální mapu. Tato detektivní rada se vám pak může hodit i v případě, že číháte na nenechavce, který si neoprávněně zvětšuje zahradu. Ne každá stavba však potřebuje stavební povolení (o tom více v tomto článku). Může se tedy stát, že svým pátráním narazíte na nezakreslenou stavbu, ale i tak bude postavena v souladu se zákonem.

Jak si poradit s černostavebníkem aneb Nechci žalovat, ale hlásit se to musí

Pokud jste svým pátracím talentem zjistili, že se někde nachází černá stavba, můžete to ohlásit na stavební úřad. To můžete udělat tak, že sepíšete všechny argumenty, proč si myslíte, že je daná stavba (nebo její část) na černo postavená a následně tento podnět zašlete stavebnímu úřadu. Kromě zaslání poštou můžete svůj dopis odevzdat i na podatelně. V takovém případě je dobré jej mít vytištěný dvakrát. Druhou kopii si pro sebe ponecháte a na přepážce vám na ní dají razítko s potvrzením o jeho odevzdání.

Zároveň můžete požádat, aby vám úřad dal vědět, jak s vaším podnětem naložil. Pokud to ale přímo nenapíšete (a nejlépe nedoplníte, že tak žádáte dle § 42 správního řádu), úřad vám nic nesdělí.

Co s tím, když si zažádáte, a přesto nic se neděje? Stavební úřad vás musí do 30 dnů informovat, jak s podnětem naložil. Jestliže tak neučiní, máte právo se na stavební úřad obrátit a urgovat ho. K této urgenci je vhodné využít tzv. opatření proti nečinnosti, kdy se svou výtkou obrátíte na krajský úřad. Stejně pak můžete postupovat v případě, že jste si jistí, že o černou stavbu jde a stavební úřad vám přesto napíše, že řízení o odstranění stavby nezahájil. I v tomto dopise nezapomeňte napsat vše podstatné. Pokud si pak se sepisováním nebudete vědět rady, tak jsme tu ve smluvinu pro vás.

Co když jsem sami černostavebníky?

Pokud už jste sami černostavebníky, je určitě vhodné uvést všechno do souladu se zákonem. Nechte si tedy stavbu dodatečně povolit. Apelujeme na vás, abyste to stihli do 1. 7. 2024. Od tohoto data se totiž musíte řídit přísnějšími pravidly. Ponovu bude možné černou stavbu povolit pouze za splnění mnohem přísnějších podmínek než doposud:

  • Stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu.
  • Stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z požadavků na výstavbu.
  • Ve stanovené lhůtě uhradíte pokutu za přestupek.

V případě, že vaše černá stavba je pouze v rozporu s nárokem na získání výjimky na výstavbu – typicky jste si postavili moc blízko sousedova pozemku, ještě není vše ztraceno. Tento nedostatek lze zhojit. Například během řízení o dodatečném povolení stavby předložíte pozdější souhlas souseda. Mějte však na paměti, že souseda nemůžete k souhlasu nutit a nemáte na jeho souhlas žádný právní nárok.

Doporučujeme vzít příležitost za pačesy a na nic nečekat. Když se sami v řízení o dodatečném povolení stavby nebudete řádně angažovat, s největší pravděpodobností vám řízení zastaví, a to může vést až k zamítnutí celé žádosti o dodatečné povolení. A to určitě nechcete! Pokud totiž dojde k zamítnutí žádosti, už nebude cesty zpět a nebudete si moci podat žádost novou.

Perlička na závěr

Současná právní úprava je dosti měkká a bezzubá. To ale zdaleka není její jediný problém. Mnohokrát se stalo, že správní orgán například nezahájil přestupkové řízení, protože s tím bylo prostě moc práce. Když už si i tak na černostavebníka posvítil a uložil mu odstranění stavby, tak ten s tím prostě nic neudělal a vyčkával. Když totiž černostavebník neuposlechl, měla za něj konat obec. Jistě si dokážete představit, že peněz v obecním rozpočtu není nazbyt a vynakládat je ještě na odstranění soukromé stavby je víc než problematické. Řešením je nový postup, kdy Ministerstvo pro místní rozvoj může za určitých podmínek na základě žádosti stavebního úřadu uhradit účelně vynaložené náklady, které souvisí s odstraněním stavby. Černostavebníkům tak už zdržovací taktika nebude nic platná.

Máte ve svém okolí černostavebníka? Nebo jste, byť nechtěně černostavebníky vy sami? Nevíte si s touto situací rady? Ve smluvinu vás i těchto starostí rádi zbavíme.

Adéla Hepová

Napište nám na email ivana@smluvino.cz nebo zavolejte na +420 774 454 924. Domluvíme si úvodní telefonickou konzultaci. Abyste nám mohli lépe vysvětlit vaši konkrétní situaci. Tuto první konzultaci v délce do 20 minut neúčtujeme.

Čerstvé právní tipy v e-mailu. Jednou nebo dvakrát měsíčně.