Moje nemovitost se má stát kulturní památkou Aneb Prohlášení kulturní památkou z pohledu vlastníka

Dostali jste dopis z Ministerstva kultury. Píše se v něm, že bylo zahájeno řízení o prohlášení vaší nemovitosti za kulturní památku. Ministerstvo vám tam krom obligátních paragrafů přidalo i pár informací o tom, co můžete a  co dokonce musíte. Dozvíte se tak, že můžete nahlížet do spisu, musíte nemovitost chránit a oznámit Ministerstvu změnu vlastnictví, správy nebo užívání. I tak z toho ale nejste moc moudří. Nedivím se vám. Po přečtení tohoto článku už budete. A když ne, tak alespoň budete vědět, že nám můžete zavolat a na cokoliv „památkového“ se zeptat.

Jaké nemovitosti mohou být prohlášeny za kulturní památku?

Úřady mohou prohlásit nemovitost kulturní památkou ze dvou typů důvodů:

  1. Ten první, častější, je o nemovitosti jako takové. Každého asi napadne, že musí být nějak historicky cenná. Zákon konkrétně o takové nemovitosti říká, že
  • je dokladem historického vývoje,
  • životního způsobu
  • a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti
  • jako projev tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti
  • pro její hodnoty revoluční, historické, umělecké, vědecké a technické.
  1. Druhý není přímo o charakteru nemovitosti, ale o její vazbě na něco nebo někoho historicky významného. Konkrétně má nemovitost vztah
  • k významné osobnosti nebo
  • k významné historické události.

Pokud vám přijde ta první definice trochu obecná a tak trochu z dob minulého režimu, tak vám tak jenom nepřijde, ona taková jen. Obecná je proto, aby pokryla co nejvíce různorodých situací, které mohou nastat. Přesto tento výčet hodnot není uzavřený. Soudy v minulosti například potvrdily, že ta hodnota může spočívat i v urbanistické unikátnosti nemovitosti. A k té druhé domněnce: Zákon o památkové péči je z roku 1987 a revoluční hodnoty od té doby nikdo nezměnil.

Může být památkou jen stavba, jen pozemek, anebo jen část nemovitosti?

Ve stručnosti: Ano, ano a ne. Zákon o památkové péči výslovně počítá s tím, že se kulturní památkou může stát jen pozemek bez staveb, které na něm stojí. Stejně tak se v něm píše, že za kulturní památku lze prohlásit jen stavbu bez pozemku, na kterém stojí. Na tomto nic nemění ani fakt, že podle občanského práva je stavba součástí pozemku.

Není ale možné, aby se kulturní památkou stala pouze část stavby. Stavba se prohlašuje za kulturní památku vždy jako celek. I když třeba její část by sama o sobě podmínky pro prohlášení nesplňovala. Typicky tady mluvíme o různých novodobých přístavbách. I ty jsou pak památkově chráněné a z pohledu různých povolování k nim proto musíte přistupovat úplně stejně jako k těm cenných částem budovy.

Jak se zahajuje řízení o prohlášení za kulturní památku?

Určitě vás při čtení dopisu z Ministerstva kultury napadlo, jak tohle vzniklo. Možnosti jsou dvě: Buď si sami památkáři vaší nemovitosti všimli, anebo je na vaši nemovitost někdo upozornil. I kdyby je ale někdo upozornil, tak je jen na Ministerstvu, jestli řízení skutečně zahájí. Řízení o prohlášení se totiž vždy zahajuje tzv. z moci úřední. Na jeho zahájení tak není nárok a je to výhradně v kompetenci Ministerstva.

Jak řízení probíhá?

Nekomplikované řízení o prohlášení za kulturní památku probíhá takto:

  1. Zahájení řízení.
  2. Vyžádání vyjádření krajského úřadu a obecního úřadu obce s rozšířenou působností.
  3. Oznámení vlastníkovi nemovitosti o zahájení řízení.
  4. Shromažďování dalších podkladů pro rozhodnutí – může být, ale nemusí.
  5. Výzva vlastníkovi nemovitosti k seznámení s podklady pro rozhodnutí.
  6. Rozhodnutí o prohlášení / neprohlášení nemovitosti za kulturní památku.

Co můžu jako vlastník v řízení dělat?

Jako vlastník nemovitosti jste účastníkem řízení. Můžete se tak

  • seznámit s obsahem spisu (podkladů pro rozhodnutí) a nafotit si ho,
  • vyjadřovat se k obsahu spisu i celému řízení,
  • navrhovat důkazy, anebo je rovnou předkládat.

To vše můžete dělat, dokud řízení běží. A to je důležitá poznámka. Pokud něco v řízení chcete, tak to musíte úřadu sdělit. Zavčas. Pokud si vzpomenete, až po vydání rozhodnutí, tak už může být pozdě.

Máte také právo s finálním rozhodnutím nesouhlasit. V takovém případě se můžete proti rozhodnutí bránit. K tomu se dostaneme za chvilku.

Jaké mám jako vlastník povinnosti, když řízení běží?

Teď se dostaneme k tomu poučení z úvodu. I když totiž vaše nemovitost zatím památkou není, tak stát ji chrání skoro, jako kdyby jí už byla. A proto máte jako vlastník takové nemovitosti povinnosti:

  1. Musíte se o ni starat. Chránit ji před poškozením a zničením.
  2. Pokud chcete do nemovitosti zasahovat (opravovat ji), informujte ministerstvo. Tohle sice v zákoně výslovně napsáno není, ale vyplývá to s té povinnosti ochrany. Jakýkoliv zásah do nemovitosti totiž může vést k jejímu poškození nebo dokonce zničení.
  3. Když ji chcete prodat, pronajmout nebo někomu jinému jinak svěřit, informujte ministerstvo.

Když některou z těchto povinností porušíte, spácháte přestupek. A za ten vám hrozí pokuta. Až do výše 2 milionů Kč.

Co můžu dělat, když CHCI, aby se má nemovitost stala kulturní památkou?

Pokud řízení o prohlášení za kulturní památku ještě nezačalo, můžete k němu dát podnět. Než to uděláte, zajděte za svým příslušným památkářem, nebo případně rovnou do Národního památkového ústavu a proberte to s nimi.

Během řízení pak buďte aktivní. Seznamte se s tím, co ve spise už je a navrhujte další důkazy, které podpoří tvrzení, že nemovitost splňuje podmínky pro prohlášení za kulturní památku. V tom vám mohou pomoct různé odborné publikace, můžete se vypravit do místního archivu nebo na obecní úřad a zjistit, co všechno o vaší nemovitosti mají. Můžete si také najít odborníka, který vám zpracuje odborné stanovisko. Tohle všechno pak můžete poslat Ministerstvu jako důkaz a navrhnout jeho provedení. Můžete navrhovat i důkazy, které si má Ministerstvo opatřit samo.

Co můžu dělat, když NECHCI, aby se má nemovitost stala kulturní památkou?

Tady je ta rada vlastně stejná, jako v předchozím případě. Během řízení buďte aktivní. Vlastníci v takovém případě někdy dělají chybu v tom, že napíšou jen svůj názor, proč s prohlášením za kulturní památku nesouhlasí. Ten ale ničím dalším nepodloží. A to nestačí. Ministerstvo totiž rozhoduje na základě odborných podkladů, a pokud má na jedné misce vah doporučující vyjádření krajského úřadu, obecního úřadu obce s rozšířenou působností a třeba i Národního památkového ústavu a na druhé jen „nesouhlasím“, tak nemůže moc rozhodnout jinak.

Pokud nesouhlasíte, pak musíte svůj nesouhlas opřít minimálně o jeden názor odborníka, anebo i ideálně více podkladů. I v tomto případě můžete důkazy jen navrhovat a Ministerstvo pak o tomto vašem návrhu musí rozhodnout.

Jak se proti rozhodnutí Ministerstva kultury můžu bránit?

Proti rozhodnutí o prohlášení / neprohlášení nemovitosti za kulturní památku, můžete podat tzv. rozklad. O tom rozhodne ministr kultury. Rozklad tady funguje jako „odvolání“. Tímto máme splněny dva stupně rozhodování na úrovni správních orgánů – tj. úřadů.

Proti nim se pak dá bránit soudně a opět jsou tady dva stupně: Nejprve můžete podat tzv. správní žalobu. O té rozhodne příslušný krajský soud. Když nebudete spokojeni ani s jeho rozhodnutím, můžete podat tzv. kasační stížnost. O té už rozhoduje Nejvyšší správní soud.

Co pro mě jako vlastníka znamená, když bude moje nemovitost prohlášena za kulturní památku?

Kdybych to chtěla zjednodušit, napsala bych jen odpovědnost. Odpovědnost za zachování kulturní památky pro další generace. V praxi je to samozřejmě mnohem komplexnější a vydá to minimálně na jeden další celý článek. Není to ale jen o povinnostech. Vlastnictví kulturní památky vám může přinést i daňové úlevy nebo dotace na jejich obnovu. Může vám také přinést radost a dobrý pocit, že přispíváte k ochraně něčeho hodnotného.

Ivana Lehkoživová

Napište nám na email ivana@smluvino.cz nebo zavolejte na +420 774 454 924. Domluvíme si úvodní telefonickou konzultaci. Abyste nám mohli lépe vysvětlit vaši konkrétní situaci. Tuto první konzultaci v délce do 20 minut neúčtujeme.

Čerstvé právní tipy v e-mailu. Jednou nebo dvakrát měsíčně.