obsah článku
Konečně jste se rozhodli, že si koupíte vlastní bydlení. Máte vybráno a teď vám na stole přistála halda podkladů od prodávajícího. Lámete si hlavu, na co se zaměřit a na co si dát pozor. Jak to v té spoustě podkladů vůbec najít. Společně se podíváme na to, co by měla koupě nemovitosti obnášet a na co se zaměřit.
Rezervace nemovitosti
Kupujete nemovitost, kterou jste si vyhlédli v nabídce realitní kanceláře. Prodávající nebo zprostředkovatel po vás chce, abyste nejdříve uzavřeli rezervační smlouvu. Vy nemovitost opravdu chcete, tohle bude jen taková formalita.
Rezervační smlouvu určitě nejde brát jako formalitu. Na základě rezervační smlouvy ve většině případů platí kupující rezervační poplatek. A ten může v případě, kdy nebude kupní smlouva uzavřena připadnout prodávajícímu nebo jeho realitnímu makléři. Zaměřte se proto na veškerá práva a povinnosti, která pro vás rezervační smlouva upravuje. Zároveň by rezervační smlouva měla být pro obě strany vyvážená.
Jako další stojí za upozornění jeden nešvar, který se nám často v rezervačních smlouvách vyskytuje. Často ve smlouvách chybí omezení pro prodávajícího týkající se dalšího prodeje nebo rezervace nemovitosti. Rezervační smlouva v takovém případě obsahuje jen povinnost zprostředkovatele nemovitost dál nenabízet. Hlavní smluvní vztah je ale mezi kupujícím a prodávajícím, a tak se k omezení dalšího prodeje musí zavázat zejména prodávající.
V neposlední řadě se už u rezervační smlouvy zaměřte na správné označení dané nemovitosti. Občas se můžeme setkat s pocitem, že rezervační smlouva se přeci nepředkládá katastru nemovitostí, a tak nemusí mít takové označení jako je vyžadované pro smlouvu kupní. Pokud však chcete předejít případným problémům týkajícím se rozporu mezi rezervační smlouvou a kupní smlouvu, zkontrolujte si označení nemovitosti už v rezervační smlouvě.
Rezervační smlouva má mnohá další úskalí, ty jsme pro vás podrobně rozebrali v našem článku.
Rezervační smlouvu jste úspěšně podepsali. Zaplatili jste rezervační poplatek a co teď. Od prodávajícího byste měli obdržet návrh kupní smlouvy. Ten by primárně neměl být v rozporu s čímkoliv sjednaným v rezervační smlouvě. Zároveň se smluvní strany můžou dohodnout, že se od rezervační smlouvy odchýlí.
Označení účastníků
Úplně první věc, kterou v kupní smlouvě najdete, bude označení účastníků. Mohlo by se zdát, že na nich není co kontrolovat, přinejhorším by byl v označení nějaký překlep. Opak je ale pravdou, je nutné pečlivě zkontrolovat veškeré údaje. Pokud by byl jakýkoliv osobní údaj chybný, katastr nemovitostí vklad vlastnického práva nepovolí a vy budete muset upravovat celou smlouvu.
Identifikace nemovitosti
Konečně se dostáváme už k samotnému textu kupní smlouvy. Jako laik byste se možná spokojili i s hovorovým označením nemovitost, třeba něco jako dům na adrese XY. Vy byste možná byli spokojení, ale katastr nemovitostí už ne.
Specifikace nemovitosti je pro převod vlastnického práva k nemovitosti na katastru stěžejní věc. Katastr má každou nemovitost specifikovanou a označení v kupní smlouvě se musí s touto specifikací shodovat. Pokud nemovitost nespecifikujete dle požadavků katastrálního zákona, tak ji katastr nepřevede.
Největší problém se specifikací bývá u jednotek (většinou bytových ale nejen těch). Spolu s jednotkami se převádí podíl na společných částech domu a pozemku a i tyto podíly musí být specifikovány přesně tak, jak je má označené katastr nemovitostí.
Myslete také na to, že pokud převádíte pouze podíl na nemovitosti, musíte to do kupní smlouvy jasně napsat. Katastr nemovitostí nevyvodí z faktu, že prodávající má na nemovitosti určitý podíl, že dochází k převodu právě tohoto podílu. Prodávajícímu totiž nic nebrání převést např. jen část podílu.
Kupní cena
Předchozí body byly stěžejní pro převod vlastnického práva v katastru nemovitostí. Teď se dostáváme k bodu, který je často nejdůležitější pro obě strany, a to je kupní cena. Na to, že si máte zkontrolovat, že kupní cena odpovídá té domluvené a sjednané v rezervační smlouvě, ani nemusíme upozorňovat.
Pokud jste hradili rezervační poplatek, uveďte v kupní smlouvě, že tato částka již byla uhrazena na základě rezervační smlouvy jako rezervační poplatek a započítává se na kupní cenu.
Jako kupující byste rádi kupní cenu uhradili, až bude nemovitost vaše. Prodávající by naopak měl rád peníze u sebe ještě předtím, než k převodu vlastnického práva dojde. Požadavky obou stran jsou pochopitelné. A proto se kupní cena často hradí prostřednictvím úschovy. Kupující pošle peníze ještě před převodem vlastnického práva a prodávající je dostane až po zápisu vlastnického práva. Pokud by ale z jakéhokoliv důvodu nedošlo k převodu vlastnického práva, peníze se vrátí kupujícímu a prodávající bude mít i nadále svou nemovitost. Možnosti úschovy, podmínky a celý proces úschovy jsme pro rozebrali v tomto článku.
Zástavní práva
Pokud koupi nemovitosti financujete z úvěru, v kupní smlouvě to i s konkrétní výší uveďte. S tímto způsobem financování se často pojí i zřizování zástavních práv a dalších s tím souvisejících práv. O tom byste měli prodávajícího vždy od počátku informovat. Ke zřízení zástavního práva totiž budete potřebovat jeho součinnost. Bude to totiž on, kdo bude ve většině případů podepisovat s vaší bankou zástavní smlouvu. Po převodu vlastnického práva pak zástava přejde na vás jako nového vlastníka. Trvejte tak na tom, aby v kupní smlouvě bylo uvedeno, že se k nemovitosti bude zřizovat zástavní právo vaší banky a prodávající k tomu poskytne veškerou součinnost.
Zástavní právo k nemovitosti může mít zřízeno také prodávající. Už před podpisem rezervační smlouvy byste měli chtít výpis listu vlastnictví, na kterém se daná nemovitost nachází. Z něj vždy zjistíte, jestli na nemovitosti váznou nějaká práva. Pokud by k tomu došlo, chtějte hned od počátku vědět, jakým způsobem dojde k jejich výmazu. Nikdy s ním zároveň neotálejte příliš dlouho po převodu vlastnického práva na vás.
Převod vlastnického práva a předání nemovitosti
Pro mnohé možná další formality. I ty si však v kupní smlouvě jasně vymezte.
K převodu vlastnického práva dochází na základě podaného návrhu na vklad a vkladové listiny. Vkladová listina, v našem případě kupní smlouva, musí mít úředně ověřené podpisy. To neplatí v případě, kdy má některá ze smluvních stran na konkrétním katastru nemovitostí uložený svůj podpisový vzor. To vše máte, zbývá jen se domluvit, kdo a kdy podá na katastr nemovitostí návrh na vklad a smlouvu. I toto se v kupní smlouvě konkrétně upravuje. Možnosti jsou zpravidla následující:
- advokát nebo banka provádějící úschovu listin,
- realitní makléř na základě dohody o správě listin,
- prodávající.
Možná si říkáte, proč ne kupující. To souvisí s tím, kdy by měl být návrh na vklad a smlouva na katastr nemovitostí podaná. Zpravidla to bývá poté, co je kupující uhradí přímo prodávajícímu kupní cenu nebo ji složí do úschovy. Právě z toho důvodu není pro prodávajícího bezpečné nechávat návrh na vklad a smlouvu u kupujícího. Předchází tak totiž tomu, že katastr převede vlastnictví k nemovitosti, aniž by kupující uhradil kupní cenu.
Nic však nebrání tomu, aby si smluvní strany podání návrhu na vklad upravily i tak, že kupující zaplatí až po převodu vlastnického práva. Návrh na vklad se tak podává ihned po podpisu kupní smlouvy. Taková úprava je ale v praxi velmi výjimečná.
Předání nemovitosti by mělo probíhat formou předávacího protokolu, ve kterém se uvede:
- stav nemovitosti,
- stavy měřidel,
- počet předaných klíčů a příslušenství.
Zároveň doporučujeme pořídit si při předání nemovitosti fotodokumentaci nebo videozáznam. Ta vám v případě sporu s prodávajícím může pomoci prokázat skutečný stav nemovitosti.
Prohlášení stran
Pokud chcete, aby nemovitost měla nějaké specifické vlastnosti, pak je uveďte právě v rámci prohlášení smluvních stran.
Prohlášení se obvykle týká zejména faktického a právního stavu nemovitosti a veškerých omezení váznoucích na nemovitosti. Kromě těchto skutečností se zaměřte na prohlášení týkající se trvalého pobytu v nemovitosti, energetické náročnosti nemovitosti, rodinné domácnosti. V případě bytové jednotky také požadujte potvrzení o bezdlužnosti související se správou budovy. Pokud kupujete pozemek jako stavební, měl by prodávající prohlásit, že tomu tak opravdu je a na základě jakých skutečností.
Smluvní pokuty
Nikdo nechce zbytečně platit peníze, to je jasné. Proto si vždy pečlivě zkontrolujte, jestli smlouva obsahuje smluvní pokuty a případně za co. Pokud už ve smlouvě nějaké smluvní pokuty jsou, měly by vždy být v přiměřené výši a hlavně by měly být vyvážené. Jako kupující určitě nechcete, aby smluvní pokuty směřovaly jen vůči vám a prodávajícímu naopak v případě porušení jeho povinností nic nehrozilo.
***
Může vám připadat, že nikdy nemůžete ohlídat vše a že některé body nejsou až tak důležité.
Většina lidí nekupuje nemovitost každý den. Tyto transakce jsou často zdlouhavé a v jejich průběhu vás něco může nepříjemně překvapit. Pokud se do takové situace nechcete dostat, obraťte se na nás a my vám rádi v celém tomto procesu právně podpoříme.
Nikola Lejsek Tesařová
