Rezervační smlouva na nemovitost z pohledu kupujícího

Každý obchod nějak začíná. I koupě nemovitosti je obchod. Pokud se na něm podílí realitní zprostředkovatel, začíná pro kupujícího obvykle podpisem rezervační smlouvy. V rezervační smlouvě zatím zdánlivě jde o malé částky. V porovnání s kupní cenou nemovitosti jsou to „jen“ jednotky procent. Možná proto mají někdy kupující tendenci rezervační smlouvy podceňovat. A prostě je bez důkladnějšího čtení podepsat. Proč to není dobrý nápad, a proč je rezervační smlouva důležitá, si vysvětlíme v tomto článku. A to právě z pohledu kupujících.

Jak to obvykle chodí aneb Scénář, jak přes kopírák

Projevíte zájem o koupi nemovitosti. Realitní makléř vám střelhbitě dává k podpisu rezervační smlouvu. Přidává informaci o dalších vážných zájemcích a o tom, že dokud nepodepíšete, tak vám nemůže zaručit, že o nemovitost nepřijdete. Časově na vás tlačí. Dozvídáte se, že v rezervační smlouvě přece o nic nejde, zaplatíte zatím jen pár set tisíc korun a vše podstatné se vyřeší pak v navazujících smlouvách.

Vy máte dvě možnosti:

1. Podlehnout, rychle podepsat a doufat, že celá koupě pak proběhne hladce.
2. Dát rezervační smlouvu ke kontrole a revizi svému právníkovi a začít tak hned jednat o nastavení podmínek celé transakce.

Asi tušíte, kterou možnost vám doporučíme 🙂

Co je vlastně rezervační smlouva?

Rezervační smlouvu jako smluvní typ byste v českých zákonech hledali marně. Právně je to tzv. nepojmenovaná smlouva. To znamená smlouva, pro kterou zákon neurčil žádná speciální pravidla. Platí pro ni jen obecná ustanovení o smlouvách jako takových. V téhle smlouvě proto na obsahu opravdu záleží. Co a jak si tam upravíte, platí. Pokud něco nedomyslíte nebo na něco zapomenete, pak vám zákon nepomůže. Žádná pravidla na to totiž nemá.

Rezervační smlouva se vůbec nemusí jmenovat rezervační smlouva. Může to být třeba smlouva o složení blokačního depozita. Anebo může mít jakýkoliv jiný název. V praxi jsme se také setkali s tím, že rezervační smlouva byla pojata jako smlouva o zprostředkování mezi realitním makléřem jako zprostředkovatelem a kupujícím jako zájemcem a to už je zase úplně jiný příběh. V tom případě se totiž dostáváte do režimu smlouvy o zprostředkování, která na rozdíl od rezervační smlouvy v zákoně upravena je. O této variantě ale v tomto článku psát nebudeme.

Co je účelem rezervační smlouvy?

Můžete se dočíst, že účelem rezervační smlouvy je poskytnout prodávajícímu a kupujícímu čas na dojednání podmínek prodeje a nějakou formu záruky, že ani jeden z nich jen tak z obchodu nevycouvá. Některé rezervační smlouvy tento účel plní. Zdůrazňuji některé, protože mohou být nastaveny i tak, že danou záruku má jen prodávající a kupující už ne. Podle mého názoru je ale hlavní účel rezervačních smluv jiný. A tím je zaručit, že realitní zprostředkovatel dostane svou provizi. Je to samozřejmě účel naprosto legitimní, realitní makléř odvedl svou práci a chce za ni zaplatit. Jen je potřeba to mít na paměti a vědět, že to je ten hlavní důvod, proč se tato smlouva uzavírá. A že je tudíž postavena hlavně tak, aby tento účel splnila.

Kolik smluvních stran má rezervační smlouva mít?

Dvoustranné nebo třístranné, to je oč tu běží. Stačí, když rezervační smlouvu podepíše jen realitní makléř a kupující anebo by se měl připojit i prodávající? Zkuste si k tomu položit tuto otázku: Chcete, aby měl z rezervační smlouvy povinnosti i prodávající? Pokud ano a většinou to jako kupující chcete, pak musí být její smluvní stranou. Když prodávající smluvní stranou rezervační smlouvy není, tak ho logicky nemůže k ničemu zavazovat. Z pohledu kupujícího tak určitě je žádoucí, aby stranou rezervační smlouvy vždy byl i prodávající.

Co je předmětem rezervační smlouvy?

Předmět smlouvy shrnuje její podstatu, tzn. hlavní závazek, který vám z ní plyne. To hlavní, co každá strana udělá. Jak už jsem psala výše, rezervační smlouvu jako smluvní typ zákon neupravuje. Neříká nám proto, co by mělo být předmětem takové smlouvy.

V praxi se tak na straně prodávajících a realitních makléřů můžete setkat s různě nadefinovanými předměty těchto smluv. Od formulací typu „zablokování prodeje“, „stažení z nabídky“ a čistou „rezervaci“ přes závazek „neuzavřít jakoukoli smlouvu týkající se prodávané nemovitosti“ až po závazek „uzavřít po splnění nějakých podmínek kupní smlouvu s kupujícím“. Ve smlouvě můžete mít všechny tyto závazky a klidně i nějaké další. Důležité pro kupujícího jsou hlavně ty poslední dva. Abyste měli příslib, že prodávající po určitou dobu nic s nemovitostí neudělá, a že vám ji po splnění určitých podmínek prodá. I tak se samozřejmě může stát, že prodávající svůj závazek nedodrží. Proto doporučuji tento základní závazek pojistit smluvní pokutou.

Na druhou stranu hlavním závazkem kupujícího bývá povinnost uzavřít po splnění určitých podmínek kupní smlouvu. A samozřejmě v krátké době zaplatit nějakou částku. Ta může mít různá pojmenování, objevuje se rezervační poplatek, rezervační záloha, blokovací depozitum aj.

Co je ten rezervační poplatek?

Rezervační poplatek (záloha, depozitum, aj.) může být opět nadefinován různě. Kupujícímu by vždy mělo být jasné, za co a na co vlastně peníze posílá. A co se s penězi dále stane. Jestli budou započteny na kupní cenu anebo ne. Pozor, to může mít návaznost na financování koupě hypotečním úvěrem. Pokud se rezervační poplatek nezapočítává, pak tato částka není součástí kupní ceny. Všechno najednou vychází jinak a může to mít vliv na to, jak velkou hypotéku dostanete.

Je třeba se také zamyslet nad tím, kdy se rezervační poplatek vrací. K tomu se dostaneme za chvíli.

Jak to bude dál?

Rezervační smlouva je teprve začátkem celého obchodu. Nastavuje první pravidla pro to, jak celý obchod bude probíhat. I proto je tak důležitá. Když si na začátku nastavíte něco špatně, anebo vůbec, může to být pro jakékoliv další jednání klíčové. Jako kupující hned na základě rezervační smlouvy zaplatíte částku v řádu stovek tisíc korun. Nechcete o ně jen tak přijít. A to vás pak může natlačit do slabší vyjednávací pozice.

Je proto vhodné, když už v rezervační smlouvě jsou uvedeny alespoň základní parametry kupní smlouvy. Úplně ideální stav je, když už je návrh kupní smlouvy přílohou smlouvy rezervační.

Důležité je také myslet na možnost, že se daná transakce neuskuteční.

Co když to celé nedopadne?

I když je to varianta, o které na začátku žádná ze stran nechce slyšet, tak stát se to může. A taky, že se to stává. Pak je potřeba veškeré vzájemné vztahy vypořádat. Nejohroženější je přitom právě kupující, protože nemá peníze, které složil jako rezervační poplatek a nemá ani nemovitost. Návrhy smluv, se kterými se setkáváme, si často vystačí s touto konstrukcí:

Pokud jsou důvody neuzavření kupní smlouvy na straně prodávajícího, rezervační poplatek se vrací. Pokud jsou důvody neuzavření kupní smlouvy na straně kupujícího, rezervační poplatek se nevrací.

Jako základ to určitě není špatné, protože ne všechny důvody, proč se transakce neuskuteční, máte šanci domyslet předem. Je ale určitě vhodné to doplnit o příklady těch nejčastějších důvodů. Co když nedostane kupující hypotéku? Co když ji nedostane proto, že nemovitost je bankou vyhodnocena jako nedostatečná zástava? Co když se zjistí, že nemovitost má vady? Co když se zjistí, že nemovitost nemá vlastnosti, které jsou pro kupujícího důležité? Co když prodávající nespolupracuje, aby kupující mohl splnit podmínky pro čerpání hypotéky? Je to důvod na straně kupujícího nebo prodávajícího?

S tím souvisí i sankce pro prodávajícího, pokud se obchod neuzavře kvůli němu. Rezervační smlouvy na ně často zapomínají. Kupujícímu se sice vrátí rezervační poplatek, ale kompenzaci za neuzavření kupní smlouvy a za to, že peníze po nějakou dobu neměl u sebe, nedostane žádnou. Takové nastavení je z pohledu kupujícího nevyvážené. Proto by i pro tuto situaci měla být sjednána smluvní pokuta ve prospěch kupujícího.

Na jak dlouho se rezervační smlouva uzavírá?

Rezervační doba, lhůta či termín blokace je taktéž důležitou součástí rezervačních smluv. Měla by být vždy dostatečně dlouhá. Aby se stihly vyřídit všechny kroky, které uzavření kupní smlouvy musí předcházet. Doporučujeme klientům počítat s časovou rezervou a nevolit délku rezervační doby podle ideálního scénáře. Problém se vždy může objevit, a pak je fajn mít nějaký ten týden či více k dobru.

Proč je teda ta rezervační smlouva důležitá?

Doufám, že odpověď na tuto otázku po přečtení článku už znáte. Přesto si to shrneme: Rezervační smlouvou nastavujete základní pravidla pro koupi nemovitosti. Nastavujete si tak základní mantinely pro všechna budoucí jednání. Zákon ji neupravuje a její texty jsou tak velmi různorodé. Hlavním účelem smlouvy je chránit zájmy realitního zprostředkovatele. Pokud chcete chránit i ty vaše jako kupujícího, musíte si je většinou do smluv přidat. Na základě rezervační smlouvy skládáte částku, která se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 100.000 Kč do 500.000 Kč. O takovou částku nechcete přijít. Myslete tak už v rezervační smlouvě na to, co všechno se může pokazit, a co se pak se zaplacenými penězi stane.

***

Neuzavírejte rezervační smlouvy pod tlakem a vždy si je nechte zkontrolovat odborníkem. Pokud chcete, abychom vám je zkontrolovali my, ozvěte se. Rádi vám s rezervačními smlouvami i s celou koupí nemovitosti pomůžeme.

Ivana Lehkoživová

Čerstvé právní tipy v e-mailu. Jednou nebo dvakrát měsíčně.