obsah článku
Po prarodičích jste zdědili krásnou chatu u Berounky. Už se vidíte, jak tam trávíte letní víkendy. Má to ale jeden háček, chatku s vámi vlastní ještě další 3 osoby. Co když tam budou chtít také trávit čas nebo vám budou jinak házet klacky pod nohy.
Stal jsem se spoluvlastníkem
V ideálním případě vlastní nemovitost jedna osoba a nakládá s ní podle své libosti. Není ale nijak vzácné nebo neobvyklé, že nemovitost má vlastníků několik. Taková situace může nastat i v případě, kdy původně nemovitost vlastnil jen jeden člověk. Nejčastěji k tomu dochází na základě dědického řízení, ve kterém se nemovitost rozdělí mezi více dědiců.
To nemusí nutně hned znamenat problém. Čím více spoluvlastníků ovšem je, tím více neshod může při hospodaření s nemovitostí nastat.
Kdo může užívat nemovitost ve spoluvlastnictví?
Vaše radost z chatičky u Berounky se rozplynula jako pára nad hrncem, přece nebudete používat jen část nemovitosti. Je tady však i varianta používat nemovitost pro svoje potřeby celou. Přitom ale nesmíte omezovat práva ostatních spoluvlastníků. Zároveň musíte počítat s tím, že ostatní spoluvlastníci po vás mohou chtít náhradu za užívání jejich podílu na nemovitosti. Je možné, že pokud jsou spoluvlastníci vaši rodinní příslušníci, tak po vás žádnou náhradu chtít nebudou. Pokud však má nějaký ze spoluvlastníků zájem o váš podíl, může toto být jednou z taktik, jak vás přimět k převodu vašeho podílu.
Jak ven ze spoluvlastnictví?
Do chaty jste se za jedno léto tak zamilovali, že nechcete trnout, kdy se nějakému ze zbylých spoluvlastníků zamane ji taky užívat nebo po vás cokoliv chtít. Chtěli byste tedy vlastnit celou nemovitost. Oslovili jste své příbuzné a dva z nich na vaši nabídku přistoupili a své podíly vám prodali. Jeden ale vaši nabídku neakceptoval a rozhodl se, že svůj podíl nechce prodat. I tak není ještě nic ztraceno.
V případě, kdy se vám nepodaří na převodu s ostatními spoluvlastníky dohodnout, můžete se obrátit na soud se žalobou na vypořádání spoluvlastnictví. V takovém případě nezáleží na tom, že jeden ze spoluvlastníků si postavil hlavu a svůj podíl vám nechce prodat. Podle zákona totiž nejde nikoho nutit, aby setrval ve spoluvlastnictví.
Pokud byste ale chtěli prodat svůj spoluvlastnický podíl někomu třetímu (mimo stávající spoluvlastníky), tak dejte pozor na předkupní právo. V určitých situacích totiž mají spoluvlastníci právo na přednostní koupi.
Vypořádání spoluvlastnictví soudem
Soud na návrh jednoho ze spoluvlastníků rozhodne o zrušení spoluvlastnictví a vypořádání jedním z následujících způsobů:
- Rozdělení společné věci,
- Přikázání za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům,
- Prodej ve veřejné dražbě.
Soud by měl primárně spoluvlastnictví vypořádat rozdělením společné věci. Takto může postupovat:
- pokud je to možné a
- nesníží se podstatně hodnota nemovitosti.
Tento způsob dělení je vhodný zejména pro pozemky nebo bytové domy, které je možné rozdělit na jednotky.
Pokud není dělení nemovitosti možné, tak soud přikáže nemovitost jednomu ze spoluvlastníků. Ten pak musí zbylým spoluvlastníkům zaplatit přiměřenou náhradu za jejich podíl. Soud při takovém způsobu vypořádání spoluvlastnictví přihlíží ke skutečnostem konkrétního případu, zejména
- velikosti podílů,
- solventnosti toho z vlastníků, který žádá přikázání do jeho vlastnictví, nebo
- ke vztahu k nemovitosti.
Odměna při přikázání nemovitosti do vlastnictví většinou vychází ze znaleckého posudku na nemovitost.
Kdyby žádný ze spoluvlastníků neměl zájem o nabytí nemovitosti do jeho vlastnictví přikáže soud prodej nemovitosti ve veřejné dražbě.
Ve vašem případě by zřejmě dělení chaty nepřipadalo v úvahu. Vy navíc chcete nemovitost získat pro sebe. Pokud budete mít většinový podíl, prokážete prostředky na úhradu přiměřené náhrady druhému spoluvlastníku a přihodíte k tomu jako bonus citový vztah k chatičce, kam jste od malička s prarodiči jezdili, mohli byste mít vyhráno.
Co může nastat v průběhu soudního řízení?
Proces soudního vypořádání spoluvlastnictví může být někdy poměrně zdlouhavý vzhledem k časové a finanční náročnosti vypracování znaleckých posudků. Může se také stát, že si každá ze stran opatří svůj znalecký posudek a ty se vzájemně budou diametrálně lišit. V takovém případě by měl soud nechat zpracovat revizní znalecký posudek a celé řízení se tím může natáhnout o měsíce.
I v průběhu již zahájeného soudního řízení máte možnost se s ostatními spoluvlastníky na vypořádání nemovitosti dohodnout. Pokud byste se dohodli, máte kromě výše uvedených způsobů možnost nemovitost prodat volným prodejem např. přes realitní kancelář.
***
Vlastníte nemovitost s dalšími lidmi a už vám taková situace přijde neúnosná a chcete ji řešit? Nebo jste to naopak vy, na koho ostatní spoluvlastníci tlačí s tím, že chtějí získat jeho podíl? Ať už jste na jakékoliv straně, obraťte se na nás a my vám s čímkoliv týkajícím se vypořádání spoluvlastnictví rádi pomůžeme.
Nikola Lejsek Tesařová
