Koupili jste si dům, nastěhovali jste se a po 2 měsících začíná praskat strop a propadá se podlaha. Říkáte si, jak je to možné, vždyť vám prodávající tvrdil, že je v bezvadném stavu a je jen 10 let starý. Řemeslník vám za opravu řekl částku, ze které se vám protočily panenky. Co teď s tím…
Právní vady
Nemovitost nemusí mít jen vady, které jsou viditelné na pohled oka. Velké problémy mohou způsobit i vady právní. To jsou ty, kdy se sice nemovitost nerozpadá a nebudete potřebovat řemeslníka, ale které vás mohou zásadně omezovat v užívání nemovitosti.
Jedná se o veškerá právní omezení, která na nemovitosti váznou. Typicky jsou to např.:
- zástavní práva,
- věcná břemena,
- exekuce,
- předkupní práva a jiné výhrady,
- právo stavby,
- nesprávné ohraničení pozemku,
- černá stavba.
Možná si říkáte, že tyto skutečnosti se přece dají zjistit z katastru nemovitostí a případně brání převodu nemovitosti na vaši osobu. Tak tomu ale nemusí být vždy. Pokud se například exekuce zapisuje až po podání návrhu na vklad vlastnického práva, může být i po převodu vlastnického práva na kupujícího na nemovitosti zapsána exekuce prodávajícího. Proto se do kupních smluv dávají různá prohlášení kupujícího mj. o tom, že proti němu není vedena exekuce, a ani nehrozí její zahájení. A taky, co se stane, pokud by takové prohlášení nebylo pravdivé.
Všechny vady ale z katastru nemovitostí nezjistíte. Taková nájemní smlouva se nikam povinně nezapisuje. Ale i ta vás dokáže u nemovitosti pěkně potrápit. Pokud v nemovitosti někdo bydlí na základě účinné nájemní smlouvy, kterou s ním uzavřel prodávající, tak práva z takové smlouvy na vás jako nového vlastníka přecházejí. Nájemní vztah tedy trvá i po vaší koupi. I pokud nájemní smlouva umožňuje, abyste ji vypověděli, pořád nemusíte mít vyhráno. Pokud se nájemce nebude chtít z nemovitosti hnout, tak budete muset věc řešit soudně. V takovém případě se připravte na čekání v řádu měsíců či spíše let, než budete moci nemovitost užívat.
Takové situace mohou být důvodem pro odstoupení od smlouvy, vrácení kupní ceny a převod nemovitosti zpět na prodávajícího. Tento proces je však i s předcházejícím převodem vlastnického práva na kupujícího otázkou několika měsíců. Pokud pak kupní smlouva výslovně s odstoupením od smlouvy pro případ právních vad nepočítá, nebo prodávající není ochoten poskytnout součinnost s převodem nemovitost zpět na něj, může to být proces ještě mnohem delší.
Faktické vady
Faktické vady jsou ty, které jsou na nemovitosti zjistitelné. Ale aby to nebylo tak snadné, máme faktické vady zjevné a skryté.
Vady zjevné
Vady zjevné jsou takové, které při vynaložení obvyklé pozornosti vidíme. Takové vady byste měli rozpoznat už během prohlídky nemovité věci. Může se jednat třeba o prasklinu ve zdi, propadlou podlahu apod. Vzhledem k tomu, že se jedná o snadno zjistitelné vady, tak obvykle není možné takové vady následně reklamovat. Je tomu tak proto, že se předpokládá, že kupující o takových vadách ví a nemovitosti tak za sjednaných podmínek kupuje i s těmito vadami. O reklamaci zjevných vad by šlo uvažovat pouze v případě, kdy prodávající kupujícího ve smlouvě výslovně ubezpečí o tom, že nemovitost je v bezvadném stavu. I z tohoto důvodu nejen při prohlídce, ale zejména při převzetí domu nijak nechvátejte a vše důsledně prověřte. Na pomoc si můžete vzít stavebního odborníka.
Pro vyloučení pochybností a právní jistotu obou stran vypište zjevné vady nemovitosti přímo do kupní smlouvy. Může totiž nastat situace, že si nějakých vad nevšimnete a pak je budete chtít reklamovat. Pro vyloučení případných sporů s prodávajícím je proto lepší, je mít takto sepsané.
Vady skryté
Opakem zjevných vad jsou ty skryté. To jsou ty, které není možné odhalit běžnou prohlídkou. A to ať už z důvodu, že nejsou na první pohled vidět nebo jsou na takovém vybavení, které se zrovna v době prodeje nevyužívá. Může se jednat např. o nefunkční vytápění, vady skryté za zdmi, plíseň apod.
Často jsou to takové vady, o kterých prodávající při prodeji ani neví, a které se projeví až po nějaké době. Pro možnost uplatnění práv z vadného plnění je ale stěžejní, jestli skryté vady existovaly v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Právě proto je toto ustanovení v kupní smlouvě důležité. Do tohoto okamžiku odpovídá za vady prodávající a kupující má tak možnost vady u něj reklamovat. Pokud tedy dokáže prokázat, že vada vznikla v dané době.
Jak uplatnit svá práva?
Pokud má nemovitost vadu a vy jste přesvědčeni, že jde k tíži prodávajícího, musíte ho o ní bezodkladně informovat. Není stanoveno, jakou formou to máte udělat, takže můžete klidně ústně nebo telefonicky. Pro další prokazování je však vždy lepší písemná forma, a to i v případě, kdy jste prodávajícího už upozornili ústně.
Zákon výslovně neříká, jaká doba se považuje za bezodkladnou, ale určitě není dobré s oznámením vady otálet. Jedinou zákonem stanovenou hranicí je maximální lhůta 5 let pro uplatnění skrytých vad u nemovitosti. Určitě to ale neznamená, abyste vadu, kterou zjistíte po 1 roce od nabytí nemovitosti, uplatňovali za 5 let. V případném znaleckém zkoumání by se na to přišlo a takto opožděné uplatnění nároku by mohlo být důvodem pro jeho úplné odmítnutí.
Pokud vadu zjistíte, je vždy dobré si ji ihned dokumentovat. Prodávající sice mohl být při prodeji milým člověkem, který se vám snažil vyjít maximálně vstříc. Když po něm ale budete chtít náhradu za rozpadlé zdi, tak už tak milý být nemusí a může se začít trochu cukat. V takovém případě by vám nezbývalo nic jiného, než se se svým nárokem obrátit na soud, a to nejlépe se zhotoveným znaleckým posudkem na danou vadu.
Co mi náleží?
Když už vadu zjistíte, můžete po prodávajícím požadovat odstranění vady nebo slevu z kupní ceny. V krajním případě, kdy by se jednalo o opravdu závažnou vadu, která by znemožňovala užívání nemovité věci, můžete odstoupit od smlouvy. Pak vám prodávající musí vrátit kupní cenu a vy jemu nemovitost.
Pokud jste vadu řádně oznámili a zvolili jste si způsob jejího řešení, ale prodávající dělá mrtvého brouka nebo řešení vady odmítá, můžete si nechat vadu odstranit sami. Náklady za toto odstranění můžete následně vymáhat po prodávajícím.
Pokud s sebou řešení vady nemovitosti nese další náklady, jako např. zřízení náhradního bydlení či snížení možnosti užívání nemovitosti, můžete po prodávajícím požadovat i tyto nároky.
***
Koupili jste nemovitost a záhy se objevila podstatná vada? Nebo naopak prodáváte nemovitost a nevíte si rady s tím, jak co nejlépe nadefinovat veškeré její nedostatky? Ať už jste na jakékoliv straně, obraťte se na nás a my vám s čímkoliv týkajícím se vad nemovitosti poradíme.
Nikola Lejsek Tesařová
