obsah článku
Dlouhou dobu jste šetřili a teď si konečně můžete pořídit vlastní bydlení. Bojíte se své úspory poslat prodávajícímu před převodem vlastnického práva v katastru nemovitostí. Prodávající naopak nechce s úhradou kupní ceny čekat až po převodu vlastnického práva. Domluvili jste se tedy na úschově peněžních prostředků. Jaká máte možnosti a na co si dát pozor. Na to se společně podíváme.
Jakou úschovu můžete využít?
K úhradě kupní ceny můžete využít různé druhy úschovy – advokátní, bankovní nebo notářskou.
Bankovní úschova
Považuje se za nejbezpečnější formu úschovy, a to hlavně proto, že banka nemá žádný důvod prostředky zpronevěřit. I v případě bankovní úschovy však může dojít k selhání jedince. To by ale banka měla v plné výši pokrýt. V případě, kdy by došlo ke krachu banky, jsou vklady na jednotlivých účtech kryty do výše 100.000 EUR. V konkrétních případech můžete žádat o tzv. zvýšenou náhradu, tj. dalších 100.000 EUR. Například v situaci, kdy peníze pocházejí z úhrady nemovitosti sloužící k bydlení. Pokud byste tedy měli na účtu složené prostředky, které tuto částku převyšují, museli byste doufat, že se váš nárok podaří uspokojit při zpeněžování majetku banky. I když máme divoké devadesátky už za sebou, tak i k úpadku banky před nedávnem došlo.
I bankovní úschova má ale svoje mínusy, zejména se jedná o náročnost přípravy dokumentace k úschově a částku, za kterou banka úschovu provádí. Další nevýhodou může být neochota banky jakkoliv zapracovat vaše požadavky na úpravu smluvní dokumentace týkající se úschovy. Pro prodávající pak může být problémem i možná delší časová prodleva při uvolnění prostředků.
Notářská úschova
Na úvod pojďme vyvrátit jeden častý omyl. Notářskou úschovu nekryje stát. Poskytování úschovy totiž není výkonem veřejné moci, za který odpovídá u notářů stát. Notář musí být pro takovou činnost pojištěn a pojištění se vztahuje pouze na případy neúmyslného zneužití svěřených prostředků jako je třeba zaslání prostředků na jiný účet. Pokud tedy notář prostředky zpronevěří, jeho pojištění tuto situaci nepokryje. Uspokojit se můžete pouze z majetku notáře. Další nevýhodou mohou být pevně stanovené ceny úschovy, které bývají ze všech druhů úschov nejvyšší.
Advokátní úschova
Tento druh úschovy může provádět pouze advokát zapsaný v seznamu vedeném Českou advokátní komorou. Advokátní úschova je v mnohém podobná úschově notářské, zejména co se týká pojištění pro případ zneužití prostředků. V případě neúmyslné chyby advokáta je škoda nahrazena z jeho pojištění. Záměrné zneužití prostředků ale zákonné pojištění advokáta nekryje a je možné se uspokojit pouze z majetku advokáta. Zároveň se jedná o trestný čin zpronevěry, za který může být advokát trestně stíhán a vyloučen z České advokátní komory. Cenu advokátní úschovy si klient s advokátem domlouvá individuálně.
Úschova realitní kanceláře
Kupujete nemovitost přes realitku a ta vám nabízí svou realitní úschovu jako zaručeně bezpečnou možnost úhrady kupní ceny. Taková možnost tu je a je pravdou, že nyní jsou pravidla pro její realizaci už značně přísnější, než tomu bývalo. I přesto bychom doporučovali využít jiné možnosti úschovy než tu realitní. Dohled nad bankami, notáři a advokáty je rozsáhlejší než nad realitními kancelářemi.
Jak vypadá uzavírání úschovní smlouvy v praxi?
Pojďme se vrátit k uvedené situaci, kdy kupujete nemovitost. Z daných možností jste zvolili právě úschovu u advokáta, ale nejste si úplně jistí, jak bude celý proces vypadat.
Jako první musíte spolu s prodávajícím vyladit kupní smlouvu. Smlouva o advokátní úschově totiž s kupní smlouvou souvisí a neměla by s ní být v rozporu. Advokát následně připraví návrh smlouvy o úschově a tu zašle všem smluvním stranám k odsouhlasení.
Co zkontrolovat ve smlouvě?
Ve smlouvě si zkontrolujte a dejte pozor na:
- výši částky, kterou do úschovy skládáte,
- číslo vašeho bankovního spojení – to platí hlavně pro prodávajícího, ale i u kupujícího může bankovní účet sehrát svou roli
- souhlas se zasíláním informací o pohybech na účtu
- souhlas se zasíláním informací z elektronické knihy úschov
Smlouvu jste si pečlivě přečetli, zkontrolovali jste veškeré údaje a teď už jen zbývá domluvit si termín podpisu. Kupní smlouva a smlouva o úschově se často podepisují najednou. Při podpisu smlouvy o úschově by měl být přítomen advokát, který pro vás úschovu zajišťuje.
Co to je AML aneb Proč mám dokládat, kde jsem na to vzal?
Advokát musí provést vaši identifikaci a AML kontrolu. Tato kontrola není žádným sci-fi výrazem, jedná se o povinnost advokáta při posouzení rizika legalizace výnosů z trestné činnosti. Advokát musí zjistit, odkud pocházejí prostředky, kterými financujete koupi dané nemovitosti. V rámci identifikace a kontroly tak advokát provede záznam o vašich údajích a původu peněžních prostředků. Pokud financujete nemovitost úsporami, musíte prokázat, že jste byli schopni legálně takové úspory získat. Advokát dále zkontrolujete podle vašeho dokladu totožnosti vaši totožnost.
Možná si říkáte, proč byste se měli někomu svěřovat s tím, kde jste na nemovitost vzali peníze, nebo jim dávat kopii průkazu totožnosti. Věřte, že ani advokátům nedělá radost ze svých klientů páčit, kde na nemovitost vzali nebo je přemlouvat k tomu, aby si mohli pořídit kopii občanky. Jedná se však o jim uloženou povinnost, kterou musí splnit, aby pro vás mohli úschovu provést. Advokát má tzv. povinnost mlčenlivosti, takže se o své údaje a sdělené informace nemusíte bát.
Jak můžu průběh úschovy kontrolovat?
Máte podepsáno a chystáte se poslat peníze na účet úschovy. Nemusíme zdůrazňovat, že je třeba si zkontrolovat, abyste peníze poslali na účet, který je uvedený ve smlouvě. Ve smlouvě o úschově doporučujeme nastavit povinnost advokáta informovat všechny smluvní strany o tom, že prostředky byly přijaty na účet úschovy, i z tohoto účtu vyplaceny. Říkáte si, že nejste schopni nijak zkontrolovat, jestli tam prostředky opravdu dorazily. Zkontrolovat to jednoduše můžete, stačí abyste udělili souhlas se zasíláním těchto informací. V takovém případě vás bude informovat banka, u které je účet úschovy veden, o veškerých pohybech na daném účtu. Zároveň Vám Česká advokátní komora zašle oznámení o založení a ukončení úschovy v elektronické knize úschov. O svých prostředcích tak můžete mít povědomí i v případě, kdy jsou již na účtu úschovy.
Jak se vyplácí peníze z úschovy?
Peníze tedy máme na účtu a kupní smlouva byla podána na katastr nemovitostí. Nyní nezbývá než čekat, než katastr nemovitostí vaše vlastnické právo k nemovitosti zapíše, to bohužel nijak neuspíšíte.
Vše šlo jako po másle a vlastnické právo je přepsané. Nyní musíte advokátovi doložit, že byly splněny podmínky pro vyplacení prostředků z úschovy. Advokát po splnění podmínek prostředky vyplatí, informuje vás o tom, že se tak stalo, a příběh se úspěšně uzavírá.
Na co si dát pozor?
Tak to vlastně nebyla až taková věda, jak jste si možná na začátku mysleli. Vše šlo dobře, vy máte svou nemovitost a prodávající má svoje peníze.
Ve většině případů proběhne úschova bez problémů a když už nějaké nastanou, známe přece katastr nemovitostí, nemají smluvní strany většinou problém si poskytnout součinnost k jejich řešení.
Jenže i při provádění úschov figuruje lidský faktor a může se objevit selhání a nemusí být ani úmyslné.
Nabádali jsme vás, abyste si při posílání prostředků do úschovy pečlivě zkontrolovali číslo účtu, kam peníze posíláte. Chybovat je lidské a může se to snadno stát každému. Splést se v jednom čísle je poměrně jednoduché a tak, jak se to může stát vám, se to může stát i advokátovi. V případě, kdy dojde k takovému omylu, který není způsobený úmyslně, by měla být škoda kryta zákonným pojištěním advokáta a o vaše peníze byste neměli přijít. Je dobré si tak vždy zkontrolovat, na jakou částku je advokát pojištěn.
Mohou ale nastat i situace, kdy advokát úmyslně zpronevěří prostředky, které jste mu svěřili. Na tyto případy se pojištění advokáta nevztahuje. V takovém případě tak musíte prostředky vymáhat přímo po advokátovi. K tomu, aby se takovým situacím předešlo, slouží právě dané souhlasy se zasíláním informací. Takové situace jsou ale ojedinělými excesy jedinců a většina advokátních úschov proběhne bez jakýchkoliv problémů. Podle údajů advokátní komory ročně bez problémů proběhnou desítky tisíc advokátních úschov. Případy zpronevěr advokátních úschov se pak objeví jednou za pár let. Od toho posledního navíc advokátní komora podmínky pro provádění úschov znovu zpřísnila.
Shrnutí
Pokud kupujete nemovitost, je využití úhrady kupní ceny prostřednictvím úschovy určitě namístě. Při výběru konkrétního typu úschovy si porovnejte pro a proti a podle toho zvolte typ úschovy. Při sjednávání konkrétních podmínek vždy využijte všech dostupných možností, jak být o průběhu transakce informováni a nebojte se na cokoliv zeptat. Přece jen se většinou nejedná o malou částku. Můžete tím předejít budoucím problémům.
***
Advokátní úschovy zajišťujeme i ve smluvinu. Obraťte se na nás, rádi pro vás úschovu realizujeme, vše vám vysvětlíme a pečlivě vám prostředky uschováme.
Nikola Lejsek Tesařová
